最近想買房的朋友一定常聽到「銀行物件」這個詞，其實就是指銀行在評估房貸時會參考的各種數據和標準。這些東西看起來很專業，但跟我們買房的金額、貸款成數都息息相關，今天就來聊聊這些銀行怎麼看房子的眉角。
首先要知道，銀行評估房子價值跟我們平常看房的重點不太一樣。他們最在意的是「轉手性」和「保值性」，簡單說就是這房子以後好不好賣、會不會跌價。所以像是地段好不好、附近有沒有嫌惡設施、屋齡新不新這些都是重點。我朋友上次想買一間老公寓，雖然自己很喜歡，但銀行估價就是比開價低了一截，就是因為屋齡太老的關係。
這邊整理幾個銀行最在意的評估項目：
| 評估項目 | 說明 | 影響程度 |
|---|---|---|
| 地段 | 是否在精華區、有無捷運、學區等 | ★★★★★ |
| 屋齡 | 通常超過30年貸款成數就會降低 | ★★★★☆ |
| 坪數 | 太小或太大的物件都比較不吃香 | ★★★☆☆ |
| 房屋類型 | 電梯大樓比公寓容易貸款，豪宅產品又另當別論 | ★★★★☆ |
| 周邊環境 | 有無市場、公園等生活機能，但太近也會扣分 | ★★★☆☆ |
說到估價技巧，很多仲介都會教買家一些小撇步。像是可以同時找幾家銀行估價，因為每家銀行的評估標準不太一樣，有時候差距會到一兩成。我表姊上次買房就是先問了三家銀行，最後選估價最高的那家辦貸款，等於多貸了不少錢出來。不過要注意的是，銀行估價通常有有效期，大多是一個月左右，太早問也沒用。
另外現在很多銀行網站都有提供試算工具，輸入地址和基本資料就能大概知道能貸多少。雖然不是正式估價，但至少可以先抓個預算範圍。像富邦、兆豐這些大銀行的網站都做得蠻方便的，建議要買房前可以先上去玩看看。不過實際能貸多少還是要看正式送審的結果，有時候還會因為個人信用狀況再調整。
最近想辦房貸的朋友一定很關心「銀行物件估價怎麼做？5分鐘搞懂銀行鑑價流程」。其實銀行估價沒想像中複雜，但裡面的眉角還是要搞清楚，不然可能會影響到貸款成數喔！今天就來跟大家分享銀行鑑價的實際運作方式，讓你在申請貸款前心裡有個底。
銀行估價主要會看三個重點：地段、屋況和市場行情。地段好壞直接影響價格，像台北市精華區的物件，估價通常比較高；屋況則是看屋齡、裝潢、格局這些；市場行情就是參考近期同區域的成交價。銀行會派專業估價師到現場勘查，拍照記錄後回去寫報告，整個流程大概要3-5個工作天。
估價方式主要有兩種：
| 估價方式 | 說明 | 適用情況 |
|---|---|---|
| 比較法 | 參考附近類似物件的成交價 | 一般住宅最常用 |
| 收益法 | 用租金收益推算價值 | 店面、商辦常用 |
要注意的是，銀行估價通常會比市價保守，這是因為他們要控制風險。估價師會參考實價登錄，但不會完全照抄，還會考慮物件本身的條件。比如說同樣是30年老公寓，有裝修跟沒裝修的估價就可能差到1-2成。另外銀行也會看借款人的信用狀況，信用越好，估價通常會比較漂亮。
如果你想知道自己的房子大概能貸多少，可以先上銀行網站試算，但那個只是參考值。最準的還是正式申請估價，有些銀行甚至要收幾千塊的估價費。建議可以多問幾家銀行，因為每家銀行的估價標準不太一樣，說不定能找到估價比較好的銀行。記得準備好權狀、身份證這些基本文件，估價師來的時候也要配合帶看，這樣流程才會順。
最近有朋友在買房時發現一個有趣的現象：「為什麼銀行估價跟市價不一樣？專家解析關鍵差異」，這其實跟銀行的風險控管和市場機制有很大關係。銀行估價通常會比市價保守，主要是為了降低放貸風險，避免房市波動時產生呆帳。而市價則是買賣雙方在市場上實際成交的價格，會受到供需關係、屋況、地段等因素影響，波動幅度較大。
銀行估價有一套嚴謹的計算方式，通常會參考以下幾個重點：
| 估價因素 | 銀行考量重點 | 市價影響因素 |
|---|---|---|
| 成交案例 | 最近6個月內同區域類似物件成交價 | 即時市場供需狀況 |
| 屋齡與屋況 | 折舊率計算，偏重結構安全性 | 裝潢新舊、實際使用感受 |
| 地段 | 行政區劃分、官方公告地價 | 生活機能、學區、未來發展性 |
| 貸款成數 | 通常只估到市價7-8成 | 買賣雙方議價空間 |
實際操作上，銀行估價師會特別注意抵押品的變現能力。比如說同樣是台北市大安區的房子，銀行對老公寓的估價會比新大樓更保守，因為萬一需要法拍時，公寓的流通性可能較差。而買方在市場上出價時，往往會考慮到情感因素或個人需求，像是特別喜歡某個社區的環境，就可能願意用高於銀行估價的價格購買。
另外時機點也很重要，2025年現在房市處於盤整階段，銀行對估價會更加謹慎。有些區域因為新建案交屋潮，可能出現同一條路上新成屋的銀行估價比中古屋高15-20%的狀況。這不代表中古屋不值錢，而是銀行對新屋的擔保性比較有信心。所以常聽到房仲說「這間銀行估不到沒關係，換間銀行試試」，就是因為每家銀行的估價模型和風險承受度都不太一樣。
買房新手必看！銀行貸款成數怎麼算最划算，這絕對是首購族最頭痛的問題之一。在台灣買房動輒上千萬，能貸多少直接影響頭期款準備的金額，搞懂銀行怎麼評估貸款成數，才不會簽約後才發現資金缺口超大，那真的會欲哭無淚啊！
首先要知道，銀行評估貸款成數主要看兩個重點：房屋鑑價和借款人條件。通常銀行會取「成交價」和「鑑價」中較低者作為計算基礎，像台北市精華區中古屋可能鑑價比成交價低1-2成，這時候就要特別小心了。而你的職業、收入、信用狀況也會影響核貸結果，像軍公教通常可以多貸0.5-1成，但如果是自由工作者可能就要準備更多自備款。
這邊整理幾個常見的貸款成數影響因素，給大家參考：
| 因素 | 影響幅度 | 備註 |
|---|---|---|
| 房屋屋齡 | 每10年少0.5-1成 | 超過30年老屋難貸到7成 |
| 地段 | 差1-2成 | 偏遠地區或工業宅限制多 |
| 收入穩定度 | 差0.5-1.5成 | 薪轉證明比現金收入有優勢 |
| 信用評分 | 差1-2成 | 信用卡遲繳紀錄會大幅影響 |
| 擔保品類型 | 差1-3成 | 套房、頂加產品成數通常較低 |
實務上建議至少準備成交價3成自備款比較保險，因為除了貸款成數，還要預留契稅、代書費、裝潢等開銷。有些建案會主打「低自備」方案，但要注意那可能是前幾年只還利息的寬限期方案，後面本金攤還壓力會突然暴增，千萬別被銷售話術牽著走。另外不同銀行的估價標準差異很大，像公股行庫對蛋白區的鑑價通常比民營銀行保守，多比較幾家才不會吃虧。